Η διαδικασία αποζημίωσης ενός κτιρίου που έχει πληγεί από φυσικό φαινόμενο

Πυρκαγιές, σεισμοί, πλημμύρες, Ανεμοστρόβιλοι – Τυφώνες (στο εξωτερικό).
Οι ειδικοί επιστήμονες στοιχειοθετούν την κλιματική αλλαγή από το γεγονός ότι αυξάνονται παγκοσμίως οι αποζημιώσεις που δίνονται για την αποκατάσταση των κτιρίων από τις φυσικές καταστροφές.
Στη χώρα μας, σε αντίθεση με πολλά κράτη του Δυτικού κόσμου στα οποία οι αποζημιώσεις δίνονται από τις ιδιωτικές ασφαλιστικές εταιρίες, το κράτος καλείται να παίξει το ρόλο αυτό, δηλαδή να χρηματοδοτήσει προκειμένου να αποκατασταθούν τα κτίρια που έχουν πληγεί.

Δεν είναι σύνηθες στην Ελλάδα οι ιδιοκτήτες να ασφαλίζουν τα σπίτια τους από φυσικές καταστροφές, παρά μόνο όταν εξαναγκάζονται από τις τράπεζες επειδή έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο για την αγορά ή την ανέγερσή τους. Οι πρόσφατες εξαγγελίες της κυβέρνησης να δώσει κίνητρα προκειμένου οι πολίτες να ασφαλίζουν τα σπίτια από τις φυσικές καταστροφές, είναι σε σωστή κατεύθυνση και πρέπει να υλοποιηθούν. Η διαδικασία αποζημίωσης από ασφαλιστική εταιρία είναι γρήγορη και αυτό που ζητείται είναι μια τεχνική έκθεση κοστολόγησης από ιδιώτη μηχανικό.

Η διαδικασία αποζημίωσης από το κράτος είναι αργή και εμπεριέχει τις γνωστές παθογένειες της δημόσιας διοίκησης την περιγράφουμε παρακάτω:

Η υπηρεσία η οποία κινεί τη διαδικασία αποζημίωσης των κτηρίων λέγεται ΔΑΕΦΚ (Διεύθυνση Αποκατάστασης Επιπτώσεων από Φυσικές Καταστροφές) με έδρα την Αθήνα και ανήκει στο υπουργείο Υποδομών. Οι τοπικές υπηρεσίες, οι οποίες διαχειρίζονται τον μεγαλύτερο όγκο των εργασιών και συστήνονται αν δεν υπάρχουν ήδη στην πληγείσα περιοχή λέγονται ΤΑΕΦΚ (Ταμείο Αποκατάστασης Επιπτώσεων από Φυσικές Καταστροφές – τα γνωστά με την παλαιότερη ονομασία ΤΑΣ).

Καταρχάς, δεν αποζημιώνονται κτίρια τα οποία είναι σε αιγιαλό, δάση και ρέματα. Το πρόσφατο νομοθέτημα για την τακτοποίηση των πληγέντων δασικών αυθαιρέτων κατά τη γνώμη μας μπορεί να ανοίξει τη διαδικασία αποζημίωσης των δασικών αυθαιρέτων, αφού πλέον με την τακτοποίηση του το κτίριο καθίσταται τρόπο τινά νόμιμο και επιτρέπεται η επισκευή του. Για τα κτίρια όμως που έχουν κριθεί κατεδαφιστέα δεν είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικής άδειας για την ανέγερσή τους, γι’ αυτό και στην περίπτωση του ματιού με τον νόμο….. προβλέπεται η αποζημίωση του ιδιοκτήτη και η απόδοση του αγροτεμαχίου στο δημόσιο.

Τα κτίρια αποζημιώνονται (επισκευή ή ανακατασκευή) στο σύνολο του εμβαδού τους (as built), χωρίς να παίζει ρόλο αν είναι αυθαίρετα (εν μέρη ή ολόκληρα), τακτοποιημένα ή όχι). Όμως εδώ μπαίνει το κοινωνικό κριτήριο της αποζημίωσης μόνο των πρώτων 150 μέτρων ανά ιδιοκτήτη και ιδιοκτησία.
Η υπηρεσία αυτεπάγγελτα ή μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη διενεργεί αυτοψία και το κτίριο χαρακτηρίζεται πράσινο, κίτρινο ή κόκκινο.

ΠΡΑΣΙΝΟ είναι το κτήριο το οποίο είναι επισκευάσιμο αλλά κατοικήσιμο και μετά το Μάτι δόθηκε η δυνατότητα στην υπηρεσία να συντάσσει τον προϋπολογισμό των ζημιών έτσι ώστε να μην επιβαρύνονται οι ιδιοκτήτες από τη μελέτη του ιδιώτη μηχανικού.

ΚΙΤΡΙΝΟ είναι το κτίριο το οποίο είναι επισκευάσιμο αλλά μη κατοικήσιμο, όπου απαιτείται μελέτη από ιδιώτη μηχανικό για την επισκευή του.
Η μελέτη αυτή περιλαμβάνει τοπογραφικό με συντεταγμένες ΕΓΣΑ, αποτύπωση του κτιρίου με πλήρη σειρά σχεδίων όπου αποτυπώνονται οι ζημιές, τεχνική έκθεση, φωτογραφίες, και αν απαιτείται, στατική μελέτη.
Οι τιμές του προϋπολογισμού των ζημιών, το οποίο είναι και το ποσό με το οποίο αποζημιώνεται ο ιδιοκτήτης, προκύπτουν από ένα απλοποιημένο τιμολόγιο τιμών του κράτους που ομοιάζει με τα τιμολόγια τιμών των δημόσιων έργων.
Το κόστος της μελέτης αυτής εκτιμάται στο 8 με 10 % του προϋπολογισμού που θα προκύψει για την επισκευή του κτηρίου και εμπεριέχεται σε αυτόν, δηλαδή δεν δίνεται ξεχωριστά.
Η άδεια επισκευής εκδίδεται από την ΤΑΕΦΚ και όχι από την πολεοδομία.

ΠΡΟΣΟΧΗ Τυχόν αυθαιρεσίες του κτιρίου δεν εμποδίζουν την επισκευή του και την χρηματοδότηση από το κράτος, παραμένουν όμως νομικά και καλό είναι να τακτοποιηθούν (εφόσον είναι πριν το 2011) χωρίς πρόστιμο αφού πρόκειται για κτίριο που έχει πληγεί από φυσική καταστροφή.
Πολλοί ιδιοκτήτες επιθυμούν να χαρακτηριστεί η κατοικία από κίτρινα κόκκινη έτσι να την κατασκευάσουν εκ νέου. Στην περίπτωση αυτή η διαδικασία είναι σε δύο στάδια (ένσταση). Στο πρώτο στάδιο αρκεί μια απλή αίτηση ενώ κατά το δεύτερο στάδιο απαιτείται εμπεριστατωμένη έκθεση, ενδεχομένως και με εργαστηριακά, η οποία είναι αρκετά κοστοβόρα.
Όμως για τα κτίρια που είναι παλαιά και έχουν εκτεταμένες βλάβες υπάρχει η διαδικασία του ασύμφορου όπου σύμφωνα με ένα μαθηματικό τύπο αποδεικνύεται ότι η επισκευή του κτιρίου είναι ασύμφορη και δεν αξίζει να δαπανηθούν τόσα χρήματα για την επισκευή του, οπότε σε αυτή την περίπτωση το κτίριο κρίνεται κατεδαφιστέο και αποζημιώνεται η ανακατασκευή του. Για τη διαδικασία του ασύμφορου απαιτείται η μελέτη επισκευής του κτιρίου με το αντίστοιχο κόστος που πρέπει να καταβληθεί στον ιδιώτη μηχανικό.
Οι παραπάνω διαδικασίες ενστάσεων και ασύμφορου είναι ιδιαίτερα χρονοβόρες γιατί εξετάζονται από επιτροπή μηχανικών της ΔΑΕΦΚ (κεντρικά) επομένως πρόταση μας είναι η εξέτασή τους (one step) από τις τοπικές υπηρεσίες ΤΑΕΦΚ.

ΚΟΚΚΙΝΟ είναι το κτήριο το οποίο είναι κατεδαφιστέο και προφανώς μη κατοικήσιμο είτε εξαρχής είτε μέσω των διαδικασιών που προαναφέραμε.
Η αποζημίωση για τα κτίρια αυτά είναι 1000 ευρώ το τ.μ πρέπει όμως το κράτος να λάβει υπόψη του τις συνεχείς αυξήσεις των οικοδομικών υλικών (σε εξέλιξη πληθωρισμός).
Στην περίπτωση της ανακατασκευής εκδίδεται οικοδομική άδεια από την κατά τόπο πολεοδομία είτε με τους όρους δόμησης του οικοπέδου ένα αυτό είναι οικοδομήσιμο.
Στην περίπτωση αγροτεμαχίου το οποίο δεν είναι οικοδομήσιμο εκδίδεται κατ’ εξαίρεση οικοδομική άδεια με τον περιορισμό όμως να μην υπερβαίνει το εμβαδόν και τον όγκο του πληγέντος κτιρίου (ίσου όγκου ίσου εμβαδού).
Επομένως το κτίριο που θα ανακατασκευαστεί ακόμα και σε μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, υφίσταται νόμιμα αφού γι’ αυτό έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια.
Η οικοδομική άδεια εκπονείται από ιδιώτη μηχανικό, εμπεριέχεται στον προϋπολογισμό αποζημίωσης του κράτους και το κόστος αυτής εκτιμάται σε 80 ευρώ το τ.μ. Επίσης μπορεί να οικοδομηθεί μικρότερο σπίτι κατά 25% του αρχικού εμβαδού του κτιρίου και ο ιδιοκτήτης να λάβει το συνολικό ποσό της αποζημίωσης.
Το ποσό της αποζημίωσης είτε προέρχεται από επισκευή είτε από ανακατασκευή, μπορεί να διατεθεί για ανέγερση, αποπεράτωση ή αγορά κατοικίας εντός του ελλαδικού χώρου. Το πληγέν κτίριο πρέπει να κατεδαφιστεί και τα μη οικοδομήσιμα οικόπεδα στην περίπτωση αυτή χάνουν το κατ’ εξαίρεση δικαίωμα δόμησης που τους είχε δοθεί.

Η αποζημίωση διακρίνεται στη κρατική αρωγή και στο ποσό της ιδίας συμμετοχής ή του δανεισμού από τράπεζα. Η κρατική αρωγή είναι δωρεάν χρήματα που καταβάλει το κράτος στον ιδιοκτήτη, στο Ματι ήταν 100% του προϋπολογισμού και στις υπόλοιπες περιπτώσεις είναι 80%.
Στην περίπτωση που η ιδία συμμετοχή καλύπτεται από τραπεζικό δανεισμό, το κράτος επιδοτεί τους τόκους. Επομένως, το δάνειο είναι άτοκο.
Στην αποζημίωση περιλαμβάνονται τα κόστη μελέτης και επίβλεψης μηχανικού, κόστος υλικών και εργασιών καθώς και το ΦΠΑ και αυτή καταβάλλεται συνήθως σε 3 δόσεις ( 50% προκαταβολή, 30% με την περαίωση το φέροντα οργανισμού και 20% μετά την διαπίστωση της περαίωσης της επισκευής ή της ανακατασκευής του κτιρίου).
Η βεβαίωση προόδου των εργασιών και οι πληρωμές των δόσεων γίνονται με αυτοψία των μηχανικών της ΤΑΕΦΚ και δεν απαιτείται η προσκόμιση τιμολογίων στην υπηρεσία για τις εργασίες και τα υλικά.
Τέλος είναι καλό οι τοπικές κοινότητες των πληγέντων περιοχών να οργανωθούν συλλογικά και σε αγαστή συνεργασία με τους Δήμους να προβούν σε διεκδικήσεις.

Ο Γιώργος Κολοβός είναι απόφοιτος του Κολλεγίου Αθηνών, Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π. έχει κάνει έρευνα στην Ecole Centrale Paris, έχει εργαστεί στην γέφυρα Ρίου Αντιρίου και επί 20ετίας ήταν Πολιτικός Μηχανικός και Διευθυντής της Τεχνικής Υπηρεσίας του Δήμου Μαραθώνα, στο παρόν ιδιωτεύει με πλήθος μελετών και έργων στο Μάτι Αττικής

Γιώργος Κολοβός Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π.
Τηλ 22940 90653, κιν 6977632739
[email protected]
Ελευθερίου Βενιζέλου 34, Νέα Μάκρη, Τ.Κ. 19005
www.marathondevelopment.gr