Πώς θα ανοίξουν 1.000.000 κλειστά σπίτια για να εκτονωθεί η στεγαστική κρίση και να πέσουν τα ενοίκια

«Να έχουμε ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μας». Αυτή είναι η… διαχρονική φράση που ακούγεται γενιές και γενιές στην Ελλάδα, ως η βασική αρχή για την εκκίνηση ή τη… συνέχιση οποιασδήποτε δραστηριότητας μιας οικογένειας. Με αυτή την κουλτούρα η χώρα μας διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά ακινήτων ανά κάτοικο (το 75,1% του πληθυσμού διαθέτει ιδιόκτητα ακίνητα χωρίς δάνειο, σύμφωνα με στοιχεία της Ε.Ε.), αλλά κινδυνεύει να βρεθεί μπροστά σε μια οικιστική κρίση που προκαλούν η έλλειψη ακινήτων (απόρροια της μηδενικής οικοδομικής δραστηριότητας στα χρόνια της κρίσης) και οι τσουχτερές τιμές των ενοικίων. Λύση μπορεί να δώσει η επάνοδος στην αγορά περίπου 1 εκατομμυρίου ακινήτων τα οποία σήμερα είναι κενά, επιτείνοντας το πρόβλημα.

«Το ζήτημα της στέγης και των ενοικίων είναι μεγάλο», αναγνώριζε πρόσφατα -αμέσως μετά τις αυτοδιοικητικές εκλογές- ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, δείχνοντας τις κυβερνητικές παρεμβάσεις για να ανακαινιστούν σπίτια τα οποία είναι κλειστά και να μπουν στην αγορά. Με τη νέα στεγαστική πολιτική να σχεδιάζεται εδώ και περισσότερο από έναν χρόνο, είναι ζήτημα ημερών να εφαρμοστεί η δέσμη μέτρων για την ανάσχεση της οικιστικής κρίσης, με το πλήρες σχέδιο της κυβέρνησης να εκκινεί πριν από το τέλος του τρέχοντος έτους.

Η κυβέρνηση έχει ετοιμάσει τη διάθεση ενός πακέτου 2,2 δισ. ευρώ, τα οποία θα δοθούν γι’ αυτό τον σκοπό: πρωτίστως, να μπουν στην αγορά περίπου ένα εκατομμύριο ακίνητα, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους διατηρούν κλειστά. Το πρόγραμμα των κυβερνητικών παρεμβάσεων θα κινείται σε τρεις βασικούς άξονες: την παροχή φορολογικών και άλλων κινήτρων σε ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων ώστε να τα ανακαινίσουν και να τα διαθέσουν με ευνοϊκό ενοίκιο σε νέους, την παροχή ακινήτων του Δημοσίου σε ζευγάρια για μακροχρόνια μίσθωση, αλλά και την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας με την άμεση ανέγερση ακινήτων οικιστικής χρήσης. Προς το παρόν, ο πρωθυπουργός έχει κάνει σαφές ότι λαμβάνει διαρκώς μηνύματα ότι η κυβερνητική πολιτική που αφορά τα ενοίκια (περισσότερα από 200.000 νοικοκυριά ωφελούνται από προγράμματα επιδότησης ενοικίου για πρώτη κατοικία από τον ΟΠΕΚΑ) πρέπει να συνεχιστεί και να εντατικοποιηθεί. Το ίδιο θα συμβεί και με τις παρεμβάσεις «που κάνουμε για τη στέγη, από το πρόγραμμα “Σπίτι μου”, τους περιορισμούς που θα βάλουμε στο Airbnb, τη δυνατότητα που δίνουμε σε νέα ζευγάρια να ανακαινίσουν σπίτια, έτσι ώστε να μπορούν σπίτια τα οποία είναι κλειστά να μπουν στην αγορά».

Παράγοντες της κτηματομεσιτικής αγοράς εκτιμούν ότι οι καλπάζουσες τιμές των ενοικίων, απόρροια του περιορισμένου αποθέματος ακινήτων, μπορούν να κάνουν ένα πρώτο cooldown, εάν σε αυτή διατεθούν περίπου 100.000 κατοικίες. Μπορεί κανείς λοιπόν να καταλάβει σε τι βαθμό συνέβαλε στην πρόκληση του προβλήματος το γεγονός ότι από το συνολικό απόθεμα τις προηγούμενες δεκαετίες αφαιρέθηκαν περίπου 1 εκατομμύριο ακίνητα.

Οι συνέπειες της κρίσης

Η κρίση. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η Ελλάδα έχει μία από τις υψηλότερες αναλογίες ακινήτων ανά κάτοικο, σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ, αλλά και ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, σύμφωνα με το Ινστιτούτο Eteron. Για την ακρίβεια, σχεδόν ένα στα τέσσερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας είναι κενό, καθώς ο αριθμός τους που βγήκε εκτός αγοράς μόνο στην Αττική κατά την έναρξη της κρίσης (το 2011 σε σχέση με το 2001) αυξήθηκε κατά 77%. Από τα περισσότερα από τα 6,5 εκατομμύρια οικιστικής χρήσης ακίνητα σε όλη τη χώρα, το 1 εκατομμύριο είναι κλειστό και αναξιοποίητο. Τα περισσότερα εξ αυτών, περίπου 550.000, βρίσκονται στην Αττική, ενώ πάνω από 120.000 κλειστά σπίτια βρίσκονται στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με στοιχεία παραγόντων της κτηματομεσιτικής αγοράς. Γιατί όμως;

Για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών, το πρόβλημα είναι πολυπαραγοντικό. Ξεκίνησε από την πολύ χαμηλή ζήτηση ενοικιαζόμενων σπιτιών και την κατάρρευση των μισθωμάτων στη διάρκεια της κρίσης, οδηγήθηκε στην έκρηξη του φαινομένου των απλήρωτων ενοικίων και κατέληξε σε σπίτια που έμειναν κλειστά για πολλά χρόνια, με αποτέλεσμα να ρημάξουν. Αν και μέρος αυτών των ακινήτων που δεν έχουν υποστεί καμία απολύτως ανακαίνιση τις τελευταίες δεκαετίες (με παλιά κουφώματα, ντουλάπια να καταρρέουν, μη λειτουργικά θερμαντικά σώματα κ.λπ.) διατίθεται στην αγορά προς ενοικίαση, συνήθως ανεπιτυχώς, η μερίδα του λέοντος αφορά σπίτια τα οποία είναι μάλλον αδύνατο να κατοικηθούν και ενεργειακά είναι… τριτοκοσμικά.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες θέλουν μεν να τα νοικιάσουν ή να τα χρησιμοποιήσουν ως πρώτη κατοικία, αλλά τους είναι δύσκολο (αδυνατούν ή δεν θέλουν) να επενδύσουν τα απαιτούμενα ποσά για τις εργασίες ανακαίνισης, επισκευής ή συντήρησης, καθώς οι οικοδομές είναι παλιές και οι ανάγκες μεγάλες. Μια μερίδα ιδιοκτητών έχει κακή εμπειρία από κακοπληρωτές, κακή συνεργασία με ενοικιαστές και αυξημένες ανάγκες συντήρησης που προέκυψαν στη διάρκεια της υπερδεκαετούς κρίσης και προτίμησαν να τα κρατήσουν κλειδωμένα, με αποτέλεσμα τα ακίνητά τους σήμερα να βρίσκονται σε πολύ κακή κατάσταση.

Αμεσης ανακαίνισης, ωστόσο -ώστε να γίνουν κατοικήσιμα-, χρήζουν και τα ακίνητα που παραμένουν κλειστά για άλλους λόγους. Πρόκειται για κατοικίες οι οποίες είναι κατασχεμένες ή δεσμευμένες από funds και μεταφέρονται μέσω πακέτων από το ένα fund στο άλλο ή έχουν κληροδοτηθεί και οι κληρονόμοι δεν μπορούν να συμφωνήσουν μεταξύ τους για την κυριότητα ή τον τρόπο εκμετάλλευσής τους. Αυτά τα ακίνητα παραμένουν κενά και, μοιραία, αφήνονται στην τύχη τους για αρκετά χρόνια, με αποτέλεσμα να υπόκεινται σε φθορές από τον χρόνο, οι οποίες είναι απαραίτητο να επιδιορθωθούν.

Δαιδαλώδεις διαδικασίες

Οι κατοικίες που ανήκουν σε ιδιώτες και χρήζουν ανακαίνισης αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών ακινήτων (υπολογίζεται ότι ξεπερνούν το 70%-80%), όμως από την αγορά λείπουν χιλιάδες ακίνητα τα οποία ανήκουν σε ιδρύματα (συχνά καταλήγουν εκεί ως κληροδοτήματα) ή σε δημόσιους φορείς. Αυτά συνήθως παραμένουν αναξιοποίητα λόγω δυσκίνητων, δαιδαλωδών διαδικασιών που απαιτούν σειρά αποφάσεων από επιτροπές και φορείς για να συντηρηθούν και να διατεθούν προς αξιοποίηση. Εκτιμάται ότι αυτά τα ακίνητα μπορεί να αγγίζουν ή να ξεπερνούν τα 100.000.

Για τους λάτρεις της… στατιστικής, στην πρωτεύουσα υπάρχουν τα περισσότερα κενά διαμερίσματα, καθώς εκτιμάται ότι, με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία (της απογραφής του 2011) που επεξεργάστηκε το Ινστιτούτο Eteron, μόνο στον Δήμο Αθηναίων περίπου 132.000 διαμερίσματα, ή το 31% των κατοικιών που υπάρχουν, είναι κενά. Υψηλό είναι το ποσοστό και στον Πειραιά, όπου τα κλειστά διαμερίσματα φτάνουν στο 28% του συνόλου, ενώ και στα όρια του Δήμου Θεσσαλονίκης το 28,2% των υπαρχόντων διαμερισμάτων είναι κενό και δεν διατίθεται προς αξιοποίηση.

Ως μάννα εξ ουρανού αναμένει η αγορά real estate (και όχι μόνο) το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» και τη δεύτερη φάση του προγράμματος «Εξοικονομώ-Ανακαινίζω», το οποίο θα κινηθεί σε δύο άξονες, με βασική στόχευση την εισαγωγή στην αγορά κενών ακινήτων. Ο πρώτος είναι η παροχή κινήτρων και ενισχύσεων στους ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων ώστε να τα ανακαινίσουν και να τα νοικιάσουν σε χαμηλές τιμές και ο δεύτερος, η παροχή της δυνατότητας ανακαίνισης παλιών ακινήτων ώστε να χρησιμοποιηθούν ως πρώτη κατοικία από τους ιδιοκτήτες τους (κυρίως νέα ζευγάρια, ηλικίας από 18 έως 39 ετών).

Η κύρια στόχευση των μέτρων, πάντως, αφορά τους νέους 18-39 ετών, καθώς με την επίλυση του ζητήματος στέγασης το κράτος θα καταφέρει να έχει μ’ ένα σμπάρο δυο (ενδεχομένως και περισσότερα) τρυγόνια. Και αυτό γιατί δεν δίνεται μόνο οικονομική ανάσα στην πλέον παραγωγική ηλικιακή ομάδα του πληθυσμού -κατά κάποιους, είναι και ένα μέτρο απόδοσης δικαιοσύνης στην αδικημένη γενιά της κρίσης-, αλλά και ουσιαστικά παρέχονται κίνητρα για την αύξηση των γεννήσεων και την επίλυση του δημογραφικού ζητήματος, αφού από τους βασικούς παράγοντες της υπογεννητικότητας είναι η οικονομική και στεγαστική ανασφάλεια στα νέα ζευγάρια.

Η ανεύρεση κατοικίας με ευνοϊκό μίσθωμα για τα νέα ζευγάρια θα τονώσει παράλληλα την οικονομική δραστηριότητα στη χώρα και θα οδηγήσει σε εξορθολογισμό των τιμών των ενοικίων -σε συνδυασμό με άλλες δράσεις-, χωρίς να πλήττει τους ιδιοκτήτες ακινήτων που τα διαθέτουν σε μακροχρόνια μίσθωση.

Το αμέσως επόμενο διάστημα θα ενεργοποιηθεί το πολυαναμενόμενο πρόγραμμα της ΔΥΠΑ «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», το οποίο ουσιαστικά αποτελεί κίνητρο για το άνοιγμα κενών σπιτιών, αφού θα δώσει στους ιδιοκτήτες ακινήτων επιδοτήσεις οι οποίες θα φτάνουν έως και τις 10.000 ευρώ, αλλά και πρόσβαση σε φθηνό δανεισμό για εργασίες ανακαίνισης. Το Δημόσιο θα παρέχει στους ιδιοκτήτες εύκολη πρόσβαση σε δωρεάν χρήμα για την ανακαίνιση του ακινήτου τους, με μοναδικές ουσιαστικές προϋποθέσεις να τα διαθέσουν μετά το πέρας των εργασιών σε νέους και νέες (18-39 ετών) με φθηνό μίσθωμα για διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών (αποκλείεται, δηλαδή, η βραχυχρόνια μίσθωση και δίνονται κίνητρα για μακροχρόνια) και η εξόφληση των τιμολογίων ανακαίνισης να γίνει ηλεκτρονικά (για αποφυγή φαινομένων φοροδιαφυγής).

Αύξηση της προσφοράς

Η κυβέρνηση αποσκοπεί στο να αυξήσει την προσφορά κατοικιών στην αγορά παρέχοντας κίνητρα στους ιδιοκτήτες ώστε να χρησιμοποιήσουν ξανά τα κενά σπίτια που κατέχουν, αφού προηγουμένως θα τα έχουν αναβαθμίσει επαναφέροντάς τα σε κατάσταση αξιοποίησης. Το ποσό της επιδότησης που θα φτάνει μέχρι και τις 10.000 ευρώ θα περιλαμβάνει το κόστος των απαιτούμενων υλικών και εργασιών και θα ανέρχεται στο 40% των συνολικών δαπανών που θα πραγματοποιηθούν. Το πρόγραμμα θα αφορά ένα ακίνητο για κάθε ιδιοκτήτη ή επικαρπωτή ακινήτου με οικιστική χρήση και θα γίνεται μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης Δημόσιας Διοίκησης (ΕΨΠ-gov.gr).

Δικαιούχοι του προγράμματος είναι όσοι έχουν την κυριότητα ή την επικαρπία σε ποσοστό που υπερβαίνει το 50% ακινήτου που έχει έκταση έως 100 τ.μ. και βρίσκεται σε οικιστική περιοχή. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν ετήσιο οικογενειακό φορολογητέο, πραγματικό ή τεκμαρτό, εισόδημα που δεν υπερβαίνει τις 40.000 ευρώ και διαθέτουν ακίνητη περιουσία της οποίας η συνολική αξία δεν υπερβαίνει το ποσό των 300.000 ευρώ.

Το ακίνητο που θα συμμετάσχει στο πρόγραμμα θα πρέπει να δηλώνεται ως κενό στο Ε2 της φορολογικής δήλωσης των τριών τελευταίων ετών και, ως εκ τούτου, να μην αποτελεί πρώτη κατοικία και να μην είναι μισθωμένο. Μια και αφορά τα κενά ακίνητα, οι δικαιούχοι δεν θα πρέπει να έχουν λάβει επιδότηση για πρόγραμμα εξοικονόμησης ενέργειας ή ανακαίνισης σε ακίνητο της ιδιοκτησίας τους την τελευταία πενταετία και να μην έχουν ενταχθεί σε προγράμματα επιδοτούμενης ενεργειακής εξοικονόμησης για οποιοδήποτε ακίνητό τους.

Σε ό,τι αφορά τη δεύτερη φάση του «Εξοικονομώ-Ανακαινίζω» για νέους, αυτή έχει στόχευση όσους νέους έχουν στην κατοχή τους ακίνητο αλλά δεν μπορούν να το χρησιμοποιήσουν ως κατοικία καθώς χρήζει ανακαίνισης. Το πρόγραμμα αφορά αυτούς που έχουν γεννηθεί από 1/1/1984 έως 31/12/2005 και είναι ιδιοκτήτες του ακινήτου, έχοντας ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 20.000 ευρώ (για το «Ανακαινίζω») και έως 50.000 ευρώ (για το «Εξοικονομώ»). Οι επιδοτήσεις φτάνουν έως και το 90% των δαπανών ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης κατοικίας, καλύπτοντας επιλέξιμες δαπάνες έως 35.000 ευρώ.

Συγκεκριμένα, στο «Εξοικονομώ» καλύπτεται έως και το 90% των επιλέξιμων ενεργειακών παρεμβάσεων (έως 25.000 ευρώ), με δυνατότητα κάλυψης από άτοκο δάνειο του υπόλοιπου ποσού, ενώ στο «Ανακαινίζω» για νέους καλύπτεται έως και το 30% (έως 10.000 ευρώ) των παρεμβάσεων ανακαίνισης, με το υπόλοιπο ποσό να μπορεί να καλυφθεί από χαμηλότοκο δάνειο έως 7.000 ευρώ.

Στην πρώτη περίπτωση, οι παρεμβάσεις ενεργειακής εξοικονόμησης περιλαμβάνουν αντικατάσταση κουφωμάτων, θερμομόνωση, συστήματα θέρμανσης-ψύξης, συστήματα παροχής ζεστού νερού χρήσης και smart home, ενώ στην περίπτωση του «Ανακαινίζω» για νέους, οι επιλέξιμες παρεμβάσεις αφορούν, μεταξύ άλλων, ανακαίνιση χώρων μπάνιου και κουζίνας, αντικατάσταση πόρτας εισόδου, αντικατάσταση και επισκευή ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων αλλά και πατωμάτων. Βασική προϋπόθεση για την ένταξη στο σκέλος του «Ανακαινίζω» είναι η ένταξη πρώτα στο σκέλος «Εξοικονομώ».

Focus στους νέους με «Κοινωνική Αντιπαροχή»

Πάντως, το κράτος δεν ρωτά τους πολίτες τι μπορούν να κάνουν γι’ αυτό, αλλά προχωρά το ίδιο σε πράξεις (κατά παράφραση της διάσημης φράσης του JFK), αξιοποιώντας και παρέχοντάς τους ένα μεγάλο μέρος της τεράστιας ακίνητης περιουσίας που διαθέτει και είναι αναξιοποίητη. Ετσι, με το σύστημα «Κοινωνικής Αντιπαροχής» το Δημόσιο θα προχωρήσει στην ανακατασκευή κλειστών κτιρίων του τα οποία θα ανακαινιστούν και θα διατεθούν σε νέους προς μίσθωση σε ευνοϊκές τιμές. Εδώ, κατά πληροφορίες, το Ελληνικό Δημόσιο θα παρέχει, με ταχείες διαδικασίες, κίνητρα σε εργολάβους ώστε να ανακαινίσουν -με δικά τους έξοδα- τα ακίνητα του Δημοσίου, προκειμένου αυτά να διατεθούν προς ενοικίαση.

Τόνωση της οικοδομής

Το next big thing, πάντως, είναι η δεύτερη φάση του προγράμματος «Κοινωνικής Αντιπαροχής», το οποίο δεν θα ρίξει απλώς καινούρια και φθηνά σπίτια στην αγορά, αλλά και θα αποτελέσει χρυσάφι για τον κλάδο της οικοδομής. Εδώ, το Ελληνικό Δημόσιο θα δώσει, ουσιαστικά, αντιπαροχή κάποια από τα σημαντικότερα οικόπεδά του σε ορισμένες από τις καλύτερες περιοχές της Αττικής, δημιουργώντας νέες γειτονιές οι οποίες θα είναι προσιτές στο ευρύ κοινό. Με ποιον τρόπο θα γίνει αυτό; Εντός του επόμενου έτους, το Δημόσιο θα προκηρύξει διαγωνισμούς για τα πρώτα 11 οικόπεδά του που διαθέτουν οικοδομική άδεια σε διάφορες περιοχές, όπως στην Κηφισιά (οικόπεδο 11 στρεμμάτων), αλλά και στην Παιανία (20 στρέμματα), στο Μαρούσι, στον Βόλο (74 στρέμματα), στη Λάρισα (40 στρέμματα), στην Ξάνθη (28 στρέμματα) και σε πολλά άλλα μέρη ώστε να επιλεγούν εργολαβικές εταιρείες που θα αναλάβουν την κατασκευή των projects.

Οι εργολάβοι θα ανεγείρουν -με δικά τους έξοδα- κοινωνικές κατοικίες σε αυτές τις εκτάσεις, με την υποχρέωση να τις διαθέτουν σε νέους μισθωτές για διάστημα όχι μικρότερο των τριών ετών, σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες των άλλων διατιθέμενων κατοικιών στη χώρα και σε κάθε περίπτωση ευνοϊκές για τους ενοικιαστές. Παράλληλα, εξετάζεται, αντί της μίσθωσης, να διατίθενται οι νέες κατοικίες, ή μέρος τους, από την κυβέρνηση σε πολίτες με βάση κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια. Σε κάθε περίπτωση, η προκήρυξη προβλέπει την κατασκευή σύγχρονων κτιρίων με αυστηρές ποιοτικές προδιαγραφές.

Και τι θα κερδίζουν οι εργολάβοι;

Οι ανάδοχοι θα έχουν λαμβάνειν ένα σημαντικό τμήμα των οικοπέδων, το οποίο θα διακρατούν για δική τους εμπορική εκμετάλλευση. Σε αυτά θα μπορούν να ανεγείρουν κτίρια που θα χρησιμοποιούνται ως καταστήματα, γραφεία κ.ο.κ., με το αβαντάζ ότι θα διατίθενται γρήγορα και σε ανταγωνιστικές τιμές, με δεδομένο ότι θα βρίσκονται σε νεοανεγειρόμενες, ουσιαστικά, γειτονιές με παραγωγικό πληθυσμό και άρα έντονη οικονομική δραστηριότητα.

Επιπλέον, σε ό,τι αφορά τις κατοικίες, το Δημόσιο θα διατηρεί την κυριότητα, όμως ο ανάδοχος θα έχει ως αντάλλαγμα την παραχώρηση της εκμετάλλευσης μέχρι την κάλυψη του κόστους, υπό τον όρο ότι αυτές θα διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση με μειωμένο ενοίκιο στους δικαιούχους του προγράμματος «Κοινωνικής Αντιπαροχής». Σε ό,τι αφορά το χρονοδιάγραμμα, η ανέγερση των κατοικιών προβλέπεται να γίνει εντός του 2024, με τη μίσθωση του 50% να αναμένεται να ξεκινήσει τους πρώτους μήνες του 2025.